Wybór odpowiedniego mieszkania

Decydując się na zakup mieszkania należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na formę własności wybranego lokalu. Na rynku nieruchomości funkcjonują różne formy własności mieszkań. Do wyboru mamy mieszkania z odrębną własnością lokalu lub takie, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Obydwa te prawa są dziedziczne, zbywalne i podlegają egzekucji. Umowa zbycia obu tych praw wymaga formy aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym prawo własności oznacza możliwość korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy. Trzeba jednak pamiętać, że wykonywanie prawa własności może być ograniczone regulacjami ustawowymi oraz zasadami współżycia społecznego. W tym przypadku właściciel może swobodnie rozporządzać lokalem, jednak nie może przy tym naruszać praw innych osób.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe uregulowane przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. W tym przypadku mamy prawo do korzystania z lokalu i rozporządzania nim. Niektóre czynności podejmowane w lokalu będą wymagały zgody spółdzielni, gdyż to ona jest faktycznym właścicielem mieszkania. W tym przypadku gdybyśmy chcieli zmienić przeznaczenie lokalu z mieszkalnego na użytkowy, konieczna byłaby zgoda danej spółdzielni. Zazwyczaj lokale tego typu nie mają założonej Księgi Wieczystej. Jest ona konieczna, jeżeli chcemy zakupić lokal na kredyt. Istnieje możliwość założenia Księgi Wieczystej, o ile budynek stoi na gruncie, który stanowi własność spółdzielni. Stan prawny gruntu jest niezwykle istotny dla możliwości nabycia od spółdzielni własności lokalu, czyli przekształcenia w przyszłości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu.

Niezbędne formalności

Zakupu mieszkania na rynku wtórnym można dokonać wyłącznie w formie aktu notarialnego. Nie można przenieść w drodze sprzedaży własności nieruchomości bez sporządzenia aktu notarialnego. Forma ta jest określona ustawowo, uregulowana w Kodeksie Cywilnym. Warto o tym pamiętać, gdyż niezachowanie wymaganej formy skutkowałoby nieważnością danej umowy kupna mieszkania. Akt notarialny jest też konieczny do wprowadzenia odpowiednich zmian w Księdze Wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości przez Wydział Ksiąg Wieczystych właściwego miejscowo Sądu Rejonowego. Wymóg posiadania Księgi Wieczystej dotyczy lokali, które stanowią odrębną własność. W przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego nie jest konieczne zakładanie dla niego Księgi Wieczystej, choć istnieje taka możliwość, aby umożliwić obrót takim mieszkaniem. Wymienione poniżej formalności odnoszą się do nieruchomości stanowiącej odrębną własność, gdyż w przypadku różnych spółdzielni dane formalności mogą się różnić.

Przygotowanie projektu umowy kupna/sprzedaży przez notariusza:

udostępnienie numeru Księgi Wieczystej lokalu
podanie tytułu prawnego nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela:

-nabycie w drodze zakupu od dewelopera (rynek pierwotny) – akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu
-nabycie w drodze zakupu na rynku wtórnym – akt notarialny umowy sprzedaży danego lokalu
-nabycie w drodze spadku – poświadczenie dziedziczenia, akt notarialny lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku. W przypadku nabycia spadku od 2007 roku dodatkowo konieczne jest również zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn lub, że nie był on należny.
-nabycie w drodze darowizny – akt notarialny umowy darowizny. W przypadku darowizn dokonanych od 2007 roku dodatkowo konieczne jest również zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn lub, że nie był on należny.

ewentualne informacje o hipotece ustanowionej dla danego lokalu – tu konieczne zaświadczenie z banku z informacjami o spłacie kredytu. Jeśli jest ustanowiona druga hipoteka niezbędne jest kolejne zaświadczenie z banku. Warto też sprawdzić, czy Księga Wieczysta nie zawiera dodatkowych wpisów hipotek z pozabankowych zobowiązań lub postępowań komorniczych.

Możliwe dodatkowo wymagane formalności:

• zaświadczenie o braku meldunku w danym lokalu
• zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych
• świadectwo charakterystyki energetycznej
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu
• zaświadczenie o braku zaległości wydawane przez Urząd Skarbowy – w sytuacji gdy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą
• zaświadczenie o braku zaległości wydawane przez ZUS – w sytuacji gdy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą