Ogólny wzór na liczenie rentowności najmu to podzielenie dochodu netto z nieruchomości przez wartość samej nieruchomości. Jest to jednak część prawdy, ponieważ wpływ na poszczególne składowe mają także inne czynniki. Warto zagłębić się w temat.

Co ma wpływ na dochody netto z nieruchomości?

Wpływ mają trzy czynniki – podaż, popyt i stan gospodarki. Podaż ma największy wpływ na stawki czynszów. Warto pamiętać, że mamy tutaj na myśli podaż w danym segmencie nieruchomości, np. podaż powierzchni biurowej, magazynowe, usługowej itd. Podaż może także spadać, jeśli przykładowo w okolicy zostanie postawiony nowy budynek komercyjny. Może to wymusić redukcję czynszu i rentowności. Warto zawsze sprawdzać doniesienia prasowe na temat inwestycji oraz warunki zabudowy i plany zagospodarowania przestrzennego.
Popyt także potrafi kreować zmianę stawek za wynajem. Rosnąca lub malejąca ilość zainteresowanych klientów daną lokalizacją ma bezpośrednie przełożenie na ceny najmu. Szczególny wpływ może mieć moda, atrakcyjność dla danego rodzaju działalności, inwestycje infrastrukturalne, kulturowe i rozrywkowe.
Stan gospodarki przekłada się na akceptację stawek czynszu. Stabilny wzrost gospodarczy i optymizm w gospodarce zachęca do bardziej śmiałych decyzji biznesowych. Lepsze perspektywy rozwoju sprawiają, że łatwiej zaakceptować stawkę. Lepsza gospodarka to także generowanie większych zysków. W przypadku załamania gospodarki, spowolnienia lub załamania branży – biznes będzie uciekać z miejsc prestiżowych szukając oszczędności.

Co ma wpływ na cenę sprzedaży nieruchomości?

Wpływ na ostateczną cenę nieruchomości, zgodnie ze wzorem, ma przede wszystkim przewidywane przez inwestora przychody z owej nieruchomości.
Dochód przyniesiony w przyszłości, popyt, podaż i stan gospodarki to najważniejsze czynniki ujęte we wzorze.

Czynniki pominięte we wzorze, ale mające niemały wpływ na rentowność

Często zapominamy o tym, że w głównej mierze za obrót nieruchomościami odpowiadają banki, które zapewniają odpowiednie finansowanie. Dostępność kredytu zależy także od wielu czynników, między innymi: cyklu koniunkturalnego i stanowiska analityków wobec ustalenia ryzyka inwestycyjnego. Może to dotyczyć, np. rynku nieruchomości magazynowych. Dochodzi wtedy do zjawiska ograniczenia popytu i tym samym wzrostu rentowności.
Warto także do tego zestawienia dodać koszty kredytu. Rentowność z inwestycji powinna być wyższa niż koszty kredytu. Oprocentowanie kredytu jest zatem dolną granicą akceptacji rentowności, która jest do przyjęcia przez inwestora. Dochodzi w takim razie do analogii między wzrostem kosztów kredytu lub jego spadkiem a zachowaniem inwestora.
Koszty kredytu i możliwość finansowania to główne czynniki kształtujące stopy kapitalizacji. Te odpowiadają za wycenę nieruchomości. Przekłada się to szczególnie na cenę takich obiektów, jak: biurowce, galerie handlowe, dyskonty lub drogerie.

Obligacje skarbowe a stopy zwrotu

Średnia procentowa rentowność z wynajmowania lokali użytkowych stoi w korelacji z obligacjami skarbowymi. Dzieje się tak, ponieważ obligacje skarbowe uznawane są za najbezpieczniejszą metodę pomnażania kapitału. Obecnie polskie obligacje posiadają oprocentowania około 3%. Inwestorzy, aby zrekompensować sobie potencjalne ryzyko z inwestycji w nieruchomości komercyjne dodają od 4% do 5%. Obecnie zatem rentowność lokali użytkowych wynosi około 8%.
Alternatyw między nieruchomością komercyjną i inwestycją w obligacje skarbowe jest więcej. Na rynku możemy się spotkać z obligacjami korporacyjnymi, funduszami inwestycyjnymi o różnym stopniu ryzyka. Inwestorzy oczekują zatem proporcjonalności podobnej do mechanizmu opisanego wyżej.
Analizując wartość nieruchomości należy mieć na uwadze, że wszystkie wymienione czynniki są ze sobą połączone mając wpływ na ostateczną cenę. Wyceniając nieruchomość należy zatem brać je wszystkie pod uwagę.