Niezbędnym elementem przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości jest prawidłowa ocena takiego przedsięwzięcia.

Istnieje wiele klasyfikacji metod oceny inwestycji w zależności od przyjętego kryterium.

Najpopularniejszym podziałem jest podział metod na statyczne i dynamiczne gdzie jako kryterium przyjmuje się uwzględnienie w ocenie zmiennej wartości pieniądza w czasie.

Metody statyczne (nazywane też prostymi) są łatwe w użyciu, przystępne także dla osób nie będących profesjonalistami.

Prostota, mało skomplikowane obliczenia i łatwa interpretacja otrzymanych wyników pozwalają szybko uzyskać ocenę przedsięwzięcia.

Niestety są to dosyć uproszczone metody. Nie uwzględniając zmiennej wartości pieniądza w czasie, do obliczeń przyjmują jedynie sumy przewidywanych nakładów i spodziewanych przychodów. Sprowadzają się więc do ustalenia rocznych wpływów z nieruchomości i całkowitych nakładów poniesionych na jej zakup i utrzymanie. Nie uwzględniają też inflacji.

Są to bardzo dobre metody do oceny przedsięwzięć o mniejszej skali (np. zakup pojedyńczego wynajętego lokalu komercyjnego) lub przedsięwzięć o krótkim cyklu (np. zakup okazyjny nieruchomości komercyjnej w celu jej szybkiej dalszej sprzedaży).

Do metod statycznych zaliczamy:

– okres zwrotu

– stopa zwrotu

– próg rentowności

Metody dynamiczne (nazywane też dyskontowymi) w przeciwieństwie do metod statycznych, uwzględniają wartość pieniądza w czasie.

Do obliczeń przyjmują nieregularne wpływy i wydatki związane z nieruchomością. Oparte są na stopach procentowych, inflacji i ryzyku a w celu ustalenia poszczególnych wskaźników wykorzystują technikę dyskontowania.

Są lepsze od metod statycznych do obrazowania efektywności inwestycji. Dają precyzyjniejsze wyniki ale z kolei są bardziej złożone, wymagają wielu danych i często dużej wiedzy ekonomicznej. Z tego powodu zalecane są do oceny przedsięwzięć nietypowych, o dużej skali a zwłaszcza wtedy gdy zakup nieruchomości jest w założeniu inwestycją długookresową.

Do metod dynamicznych zaliczamy:

– NPV (zaktualizowana wartość netto)

– IRR (wewnętrzna stopa zwrotu)

– MIRR (wewnętrzna zmodyfikowana stopa zwrotu)

– PI (wskaźnik rentowności)

Szczegółowy opis ww. metod statycznych i dynamicznych przedstawimy w kolejnych artykułach.